Foncier industriel et implantation de nouvelles usines

Quels sont les obstacles à l'implantation ?

Raréfaction des grandes surfaces à finalité industrielle, objectif de zéro artificialisation nette (ZAN), évolution des besoins des investisseurs, déficit d'attractivité des usines… : les obstacles ne manquent pas sur la route des entreprises engagées dans la renaissance industrielle de la France. 

Caroline Granier, docteure en sciences économiques et cheffe de projet à La Fabrique de l’industrie, et Olivier Lluansi, associé Strategy&, PwC France et Maghreb, dressent un état des lieux et explorent quelques pistes pour faciliter l’accès au foncier industriel.

Pour une entreprise avec un projet industriel à un ou deux ans, quels sont les risques de ne pas trouver de foncier adéquat dans les temps...voire pas de foncier du tout ?

Caroline Granier - La question est plus qualitative que quantitative pour les sites de taille intermédiaire. Le risque est surtout de ne pas trouver de foncier adéquat, car les sites disponibles peuvent ne pas correspondre aux besoins des industriels. 

La notion d’échelle est également importante. Des dispositifs existent (collectivités territoriales, fab labs) pour mettre à disposition de petits locaux. Mais les témoignages recueillis lors des séminaires de l'observatoire des Territoires d’industrie montrent que cette offre est surtout adaptée au début du cycle de vie d’une entreprise industrielle. Au-delà des étapes de prototypage et de petites séries, les locaux s’avèrent souvent trop étroits au bout de quelques mois.

Or, selon une étude d’Intercommunalités de France, il existe une raréfaction du foncier pour les grandes surfaces industrielles (plus de 10 ha), avec de fortes disparités selon les régions. 

Olivier Lluansi - Je partage ce point de vue avec un complément : il y a urgence à agir ! 

Le vrai sujet du foncier industriel est d’abord qualitatif : adéquation et préparation des sites, connexion au bassin d’emploi, services à proximité, disponibilité des compétences, rapidité d’instruction des dossiers par les équipes administratives… 

Le second sujet est quantitatif. Les friches industrielles forment un réservoir foncier largement suffisant, mais lorsqu’elles sont réhabilitées, par exemple avec le Fonds friches (car cela est coûteux), elles le sont plutôt en faveur de projets immobiliers, plus rentables, plus convergents avec des agendas politiques locaux. 

Enfin, en complément des projets classiques d’usines à construire pour des processus industriels bien définis et connus, on voit aussi apparaître de plus en plus de nouveaux projets innovants qui ont d’autres besoins. Pépinières et incubateurs sont très utiles aux startups et PME qui préparent un nouveau produit, mais insuffisants. D’autres lieux de référence industriels commencent à émerger, pour la ligne prototype de production, entre le produit-démonstrateur et la première usine. C’est un besoin nouveau, qui n’existait pas pour les entreprises du numérique.

L'objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) des sols complique-t-il la mise à disposition de foncier industriel ?

Olivier Lluansi - L’industrie n’est responsable que de 4% de l’artificialisation des sols. L’objectif de ZAN cible donc moins ce secteur que le résidentiel et les activités commerciales. Mais il est en effet porteur d’un effet de tension supplémentaire sur le foncier industriel.

Dès lors, il importe que l’annonce d’une volonté de réindustrialisation de la France ne reste pas incantatoire. Si l’on veut des usines, il faut s’en donner les moyens et réfléchir concrètement à leur implantation. Il ne faut pas que les industriels en soient réduits, comme Philippe Petitcolin, directeur général de Safran, à recourir aux médias pour surmonter les lourdeurs administratives freinant l'implantation de nouvelles usines…

Des solutions existent, comme l’exploitation des friches industrielles, qui représentent jusqu’à 150 000 ha selon l’ADEME. Ce patrimoine industriel peut connaître une seconde vie, à la réserve près que les sites de notre histoire industrielle (Nord et Est) ne sont pas forcément ceux de notre futur industriel. Un chef d’entreprise peut privilégier le Sud et l’Ouest pour la capacité de ces régions à attirer les talents.

Caroline Granier - L’objectif de ZAN renforce la problématique foncière dans les régions déjà en tension. Pour atteindre cet objectif, il faut prendre en considération les impératifs des différentes parties prenantes (environnement, logement, attractivité, réindustrialisation…) et travailler l’acceptabilité des sites industriels auprès des populations. 

Des arbitrages sont inévitables. La difficulté actuelle est de les faire sans connaître précisément la quantité de foncier économique existant. Il est urgent de le définir, de le mesurer et de le cartographier.

Que penser des promesses de foncier industriel clé en main ?

Caroline Granier - Nous avons déjà des retours sur le foncier industriel clé en main labellisé dans les territoires d’industrie. Le premier constat est que ce n’est jamais totalement clé en main. Il reste des aménagements à faire (équipements, contraintes spécifiques à l’activité) et des autorisations à obtenir. 

Aussi intéressant soit-il, le foncier industriel clé en main ne peut répondre à toutes les attentes car un industriel en recherche d’une implantation a une réflexion globale, systémique. Le foncier n’est qu’un des critères, aux côtés de la disponibilité de main d'œuvre et de compétences précises, de la présence de sous-traitants, de la pertinence par rapport à l’histoire de l’entreprise, etc. 

Olivier Lluansi - L’idée de foncier industriel clé en main va dans le bon sens mais la mise en œuvre peut être en-deçà des attentes. Les informations dont disposent les industriels ne sont pas auditées mais déclaratives, d’où des écarts avec le cahier des charges. 

Même si les spécificités des bâtiments sont plus marquées dans l’industrie que dans la logistique, les représentants des industriels (bureaux locaux du Medef, des UIMM, des CCI) pourraient anticiper les besoins des projets industriels, notamment pour des usines légères, agiles, 4.0.

De quels leviers un industriel dispose-t-il pour accélérer l'accès au foncier en France ?

Caroline Granier - Les partenariats public-privé (PPP) sont une première piste. L’engagement du territoire Grand-Orly Seine Bièvre en faveur de l’activité industrielle et productive est un bel exemple de mobilisation pour identifier les leviers d’action qui permettront de maintenir et développer l’offre d’immobilier productif à coût maîtrisé. Des réflexions concernant la mise en place de garanties de loyers par les collectivités à destination des investisseurs ont par exemple émergé sur ce territoire.

Olivier Lluansi - La première piste pour les industriels est d’utiliser les dispositifs existants, parfois méconnus, notamment celui des sites industriels clé en main (plus de 120 sites proposés à ce jour). À Bercy, au sein de la Direction générale des entreprises (DGE), une mission interministérielle se consacre aussi à l'accélération des implantations industrielles. Business France, jusqu’à présent dédié aux investissements étrangers, envisage désormais d'ouvrir ses services aux investisseurs français.

Au niveau local, le réseau des agences de développement est particulièrement efficace. Le site de la Fédération des agences d'attractivité, de développement et d'innovation (CNER) permet de localiser celles qui sont proches de l’emplacement souhaité. 

Enfin, l’attractivité passe aussi par l’esthétique, un aspect le plus souvent négligé par l’industrie. L’usine “moche” construite au moindre coût n’a pas d’avenir. Il faut changer d’état d’esprit. Jules Verne recouvrait ses machines de cuivre roux, cela contribuait à bâtir tout un imaginaire.

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Caroline Granier est co-auteure du rapport Zéro artificialisation nette des sols : le foncier industriel en tension ? de La Fabrique de l'industrie.

Olivier Lluansi est co-auteur de l’étude La renaissance industrielle en France à l’horizon 2030 de Strategy&, PwC France et Maghreb.




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Associé, Strategy& France

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