Comment développer un label ISR : l’approche novatrice de l’immobilier

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  • 01 août 2023

L’ASPIM a développé, avec l’appui de PwC, un label ISR valorisant l’investissement immobilier responsable. Depuis 2017, PwC France et Maghreb accompagne l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) sur les questions environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) du secteur des fonds immobiliers non cotés.

Une première étape a été franchie en 2020 avec le lancement d’une déclinaison du label d’investissement socialement responsable (ISR) spécifique aux fonds d’investissement en immobilier non coté. Proposée par l’ASPIM au ministère de l'Économie et des Finances en collaboration avec l’Association française de la gestion financière (AFG), cette déclinaison du label ISR a connu un succès immédiat, les fonds labellisés ISR représentant 35 % de l’actif net total du marché au premier trimestre 2023

Aujourd’hui, l’écosystème des fonds d’investissement immobilier prolonge la démarche pour peser collectivement dans les évolutions ESG du secteur. La commission ISR permanente de l’ASPIM, co-pilotée également par PwC, travaille à développer des positions de place sur l’interprétation des nouveaux textes réglementaires et soumet des réponses communes aux consultations des différentes autorités de supervision françaises et européennes.

« Historiquement, notre secteur a toujours été à l’avant-garde de la transition écologique car conscient de l’impact de l’immobilier sur l’environnement. Il a ainsi intégré très tôt cette dimension afin d’agir positivement, en particulier sous l’impulsion en 2007 du Grenelle de l’environnement, de Philippe Pelletier et du Plan Bâtiment Durable. Le label ISR constitue une nouvelle étape, structurante, ambitieuse et nécessaire. »

Jean-Marc Coly, Président de l’ASPIM

Valoriser les leviers d’impact ESG des fonds d’investissement immobilier

Le label ISR lancé par le ministère de l’Économie et des Finances en 2016 ne s’appliquait initialement pas aux fonds d’investissement immobilier. Les acteurs de cette classe d’actifs y ont vu un risque d’être pénalisés auprès des investisseurs, et une occasion manquée de valoriser les nombreux leviers d’action directe de ce secteur d’un point de vue ESG. 

Bureaux, commerces, sites logistiques, établissements de santé, Ehpad, crèches, logements : de la fonction sociale d’un bâtiment à son rôle dans la lutte contre le changement climatique, le potentiel d’impact de l’immobilier est en effet conséquent partout en France et dans de très nombreux secteurs de l'économie.

L’ASPIM s’est tournée vers PwC France et Maghreb pour l’accompagner dans l’adaptation du label ISR existant aux spécificités de l’immobilier. L’objectif : co-construire avec la profession un label permettant aux investisseurs d’identifier rapidement les fonds immobiliers ayant mis en place une démarche certifiée d’investissement responsable.

« L'ASPIM est fière d'avoir contribué à la création d'une déclinaison du label d'État ISR spécifique aux fonds immobiliers et de voir aujourd'hui le succès qu'il rencontre. »

Véronique Donnadieu, Déléguée générale, ASPIM

Construire un référentiel ESG exigeant adapté au secteur de l’immobilier

À cette date, plusieurs dizaines de SCPI s’étaient déjà placées dans une logique ISR afin notamment de répondre aux attentes des investisseurs en matière d’ESG. Mais il manquait à ces précurseurs, pour obtenir la reconnaissance du marché et éviter tout soupçon d'écoblanchiment (greenwashing), la validation de leurs approches par l’AMF et les pouvoirs publics. 

La profession devait s’accorder sur une définition commune de l’ESG sur laquelle construire un standard de marché à faire valider par les pouvoirs publics. Pour garantir la légitimité du label, ce référentiel devait être à la fois robuste, exigeant, sélectif et différenciant. C’est cette mission qui a été confiée à PwC France et Maghreb par l’ASPIM.

Du premier groupe de travail à l’adoption par la DG Trésor, trois ans d'accompagnement de PwC

De nombreux membres de l’ASPIM se sont impliqués dans la démarche. Afin de mettre en place une méthode et de tenir compte des perspectives de toutes les parties prenantes, plusieurs étapes ont permis d’aboutir à la définition d’un référentiel porté par l’ensemble des acteurs.

PwC France et Maghreb a accompagné l’ASPIM dans la constitution de groupes de travail avec ses membres et dans la consultation des acteurs de la place, dont des investisseurs tels que les régimes de retraite ERAFP et Ircantec, la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) et la MAIF.

Le cabinet a poursuivi l’animation, la coordination et le pilotage de ces groupes de travail pour développer les outils constitutifs du label ISR immobilier : référentiel commun, critères d’éligibilité à respecter pour un fonds candidat à la labellisation, plan de contrôle et de surveillance du label, processus de labellisation et de certification par un organisme tiers indépendant.

« Il s’agit du premier label ISR pour les fonds immobiliers, décliné sur celui qui existe pour les fonds de valeurs mobilières. Nous avons travaillé dessus pendant plus de trois ans avec l’ensemble des parties prenantes (représentants des épargnants, des investisseurs, des autorités publiques, …). L’AMF a même rejoint les discussions, ce qui nous a permis de bénéficier de son expertise sur les investissements ESG. Ce travail avec le régulateur ne fait que renforcer la crédibilité de ce nouveau label. »

Véronique Donnadieu, Déléguée générale, ASPIM

Une fois ces briques définies, la proposition de label ISR a fait l'objet d'échanges avec l'AMF avant que l’ASPIM ne la porte auprès des pouvoirs publics : Direction générale du Trésor et Comité du label ISR. PwC France et Maghreb les a accompagnés tout au long de la soutenance du projet et des échanges avec ces institutions.

« Cette démarche à l’initiative des acteurs du secteur était très innovante et tout à fait pionnière. À ma connaissance, il n’existe toujours pas d’équivalent en Europe d’un label ISR spécifique aux investissements immobiliers. »

Nicolas Brément, Associé, Consulting, PwC France et Maghreb

Le lancement du label ISR immobilier salué par un succès immédiat

La DG Trésor a accepté les propositions de l’ASPIM et a adopté le référentiel spécifique aux fonds immobiliers. Propriété du ministère de l’Économie et des Finances, le label ISR immobilier lancé en 2020 est ouvert à tous les acteurs du secteur, qu’ils soient des sociétés françaises ou étrangères souhaitant commercialiser leurs fonds en France ou en Europe avec cette certification. 

Label ISR, article 8 : les fonds d’investissement immobilier gagnent en maturité ESG

« Le lancement du label ISR immobilier a été une étape importante vers le développement d’une offre de produits financiers plus durables », analyse Nicolas Brément. « Les fonds immobiliers ont fait un pas immense en intégrant l’ESG à toutes les échelles de leur stratégie », observe quant à elle Véronique Donnadieu, déléguée générale de l’ASPIM, dans BusinessImmo, 30 septembre 2022. Cela leur permet notamment de répondre à l’attente croissante des épargnants de pouvoir identifier facilement les produits d'épargne et d'investissement immobilier engagés dans une démarche responsable qui intègre performance financière et extra-financière. 

Les fonds labellisés se prêtent à un reporting annuel sur des enjeux ESG, avec des indicateurs de suivi et de résultat. Ce travail sur l’exhaustivité et la fiabilité des données ESG peut être une première étape. En effet, un certain nombre de fonds labellisés se classent par la suite en article 8. Selon l’Observatoire de l’immobilier durable, « parmi les fonds article 8 analysés qui ont publié le template dans leur documentation précontractuelle, 96 % sont labellisés ISR (en valeur). »

Une position de place sur l’interprétation des textes réglementaires appliqués à l’immobilier

La démarche initiée par l’ASPIM avec l’aide de PwC France et Maghreb a pris de l’ampleur avec l’organisation de sessions de travail régulières qui réunissent des membres de la commission ISR permanente, aujourd’hui forte d’une centaine de membres. En outre, des plénières trimestrielles sont consacrées à l’ESG dans les fonds immobiliers, et notamment à la réglementation finance durable et à l’évolution du label ISR dédié à l’immobilier. 

« Nous animons ces rencontres, aidons les acteurs à décrypter les textes réglementaires, à analyser leurs impacts sur les pratiques des fonds immobiliers et créons un environnement propice aux échanges et à la réflexion collective », explique Nicolas Brément. « Le cabinet accompagne également les membres de la commission ISR dans la formalisation de positions de place quant à l’interprétation des nouveaux textes. Le secteur peut ainsi s’exprimer d’une voix unie auprès des régulateurs européens et de l’AMF et leur soumettre des propositions dans le cadre de leurs consultations. »

La Commission ISR de l’ASPIM permet également d'engager la profession en faveur d'une finance plus durable et de promouvoir les solutions responsables développées par les gérants d'actifs immobiliers.

À propos de l’ASPIM

L’ASPIM est une association à but non lucratif au service des professionnels des fonds immobiliers non cotés en Bourse (ce qui les distingue des foncières, ou sociétés d'investissement immobilier cotées - SIIC, qui détiennent également des actifs immobiliers). Ses adhérents sont les gestionnaires de fonds d'investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres fonds d'investissement alternatifs, les FIA dits « par objet »). Au 31 décembre 2022, les FIA en immobilier en France représentaient quatre millions d’épargnants et une capitalisation totale de 314 milliards d’euros

L’ASPIM compte aujourd’hui 133 membres, dont 106 sociétés de gestion de portefeuille (SGP) agréées par l’AMF, filiales de groupes bancaires, d’assurance, de gestion immobilière étrangères ou entrepreneuriales, et 27 experts correspondants (avocats, consultants, auditeurs, experts et professionnels de l’écosystème immobilier et financier).




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Nicolas Brément

Associé, PwC France et Maghreb

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